Rechte und Pflichten von Vermietern

Knapp vier Millionen Kleinvermieter vermieteten in Deutschland rund 15 Millionen Wohnungen (Institut der deutschen Wirtschaft Köln, IW, 2017). Ob als Kapitalanlage, Aufbesserung des monatlichen Einkommens oder zur Finanzierung eines Eigenheim-Bauprojekts – wer geplant oder plötzlich zum Vermieter wird, muss einige Dinge beachten, denn das Mietrecht ist umfangreich. Die Experten verraten, auf was es ankommt. Was sind die Rechte und Pflichten von Vermietern?

Rechte und Pflichten von Vermietern: Mietvertrag

Eindeutige Absprachen und Regelungen im Mietvertrag helfen beiden Seiten, Konflikte zu vermeiden. Zudem raten die Experten, den verwendeten Mietvertrag regelmäßig auf seine Aktualität zu überprüfen, denn Änderungen im Mietrecht sind keine Seltenheit. Veraltete Klauseln, selbst vorgenommene Änderungen oder Ergänzungen könnten im schlimmsten Fall vor Gericht problematisch werden.

Rechte und Pflichten von Vermietern: Miete

Die Höhe der Miete sollte sich auch bei Neuvermietungen an der örtlich geltenden Vergleichsmiete orientieren. Wie hoch diese ist, bestimmt ein Mietspiegel, den jede Gemeinde in der Regel selbst fertigt und online zur Verfügung stellt. In Gebieten, wo es nur wenig Wohnraum gibt, darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Rechte und Pflichten von Vermietern: Kaution

Falls es eine Kaution gibt, darf sie im Mietvertrag nicht fehlen. Sonst haben Vermieter keinen Anspruch darauf. So sollte nicht nur die Höhe der Kaution fixiert werden, sondern auch die Modalitäten der Zahlung und Rückzahlung. Die Vorgaben dazu sind im Bürgerlichen Gesetzbuch eindeutig geregelt (Paragraf 551, Absatz 1 bis 3, BGB).

Unwirksam sind beispielsweise Klauseln, mit denen eine Kaution vereinbart wird, die drei Monatskaltmieten übersteigt oder die das Recht des Mieters, eine Kaution in drei Monatsraten zu zahlen, ausschließt. Auch Klauseln, die die Verzinsungspflicht des Vermieters aufheben oder ihm das Recht einräumen, die Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses zu einem beliebigen Zeitpunkt zurückzuzahlen, sind nicht wirksam.

Rechte und Pflichten von Vermietern: Nebenkosten

Ähnlich verhält es sich mit den Nebenkosten: Werden sie im Mietvertrag nicht erwähnt, dürfen Vermieter auch keine Nebenkosten berechnen. Die Nebenkosten – auch Betriebskosten genannt – werden in warme und kalte Nebenkosten unterteilt. Zu den warmen Nebenkosten gehören z. B. Heizung, Warmwasser sowie die damit verbundenen Kosten etwa für Wartung, Reinigung oder Messungen. Kalte Nebenkosten sind etwa Grundsteuer, Wasserversorgung und Straßenreinigung bis hin zu Kosten für einen Hausmeister.

Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt, etwa nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien im Vertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten hingegen kommt grundsätzlich der Vermieter auf.

Rechte und Pflichten von Vermietern: Übergabe der Wohnung

Der Tag des Mietbeginns, der im Mietvertrag fixiert wurde, ist die Stunde Null für beide Seiten. Ab diesem Zeitpunkt muss die Wohnung im vereinbarten Umfang zur Verfügung stehen, die Schlüssel übergeben werden und der Mieter hat ab sofort das alleinige Hausrecht in der Wohnung.

Rechte und Pflichten von Vermietern: Kündigung des Mietvertrags

Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, ist die Sache klar: Nach Ablauf der Frist zieht der Mieter aus. Eine Kündigung ist dafür nicht nötig. Ist das Mietverhältnis aber unbefristet, sieht das Mietrecht hohe formale Hürden vor, um Mieter zu schützen.

Nach Auskunft der Experten muss die Kündigung immer schriftlich und mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen und gesetzlich festgelegte Gründe, wie z. B. eine Vertragsverletzung oder Eigenbedarf haben. Eine Kündigung per Mail oder Fax ist unwirksam.

Die Kündigungsfrist variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer verlängert sie sich um jeweils drei Monate. Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, muss er diesen gut begründen.

Anders kann es aussehen, wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, etwa in einer Einliegerwohnung. Dann ist eine Kündigung auch ohne Grund möglich. Die Experten weisen aber darauf hin, dass sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert.

Vermietung kostet Zeit

Wer unter die Kleinvermieter geht, sollte wissen, dass man manchmal nicht nur gute Nerven benötigt, sondern auch etwas Zeit mitbringen sollte. Zwischen ein und fünf Wochenstunden kommen beim Großteil (83 Prozent) privater Vermieter laut einer Studie von Immobilienscout24 zusammen, bei manchen (16 Prozent) sind es sogar zwischen 16 und 40 Stunden wöchentlich.

Wie Vermieter sich absichern können

Das Vermieten von Wohnungen bietet erfahrungsgemäß ein hohes Konfliktpotenzial mit Mietern. Daher empfehlen die Experten den Abschluss eines speziellen Vermieter-Rechtsschutzes , der die Kosten bei einem Rechtsstreit deckt und gegen Mietausfall absichert.

Erfahrungen und Berichte mit Vermietern

Was habt ihr mit Vermietern erlebt? Was haltet Ihr von den Rechten und Pflichten des Vermieters im Forum?

1. Klopf, Klopf! Herein meine lieben…Kaktusbluete antwortete auf Cassie’s Thema in Raststätte „zur Plauderecke“…dass die Vermieter sich wieder beruhigen. Stress mit denen kann man ja auch eigentlich nie gebrauchen. Wir hatten ja zumindest das „Glück“ dass unsere Vermieter sich immer um gar nichts gekümmert haben – da hat man zwar unter Unständen hier und da kein heißes Wasser o.ä., aber es stänkert auch niem…
2. Klopf, Klopf! Herein meine lieben…Odessa antwortete auf Cassie’s Thema in Raststätte „zur Plauderecke“Huhu ihr Lieben! Ich schaue nur ganz kurz um die Ecke. Ich komme zu nichts und habe für nichts Zeit momentan Meist geh ich Abends so früh ins Bett das ich oft nichtmal mehr GZSZ schaffe, ich weiß eine furchtbare Angewohnheit. Es ist gefühlt grade soviel los hier bei uns und…
3. Probleme mit Vermieter Sternchen89 erstellte Thema in Quassel-Forum…Kann sie aber nicht da es so laut ist (man kann sich gar nicht mal mehr normal unterhalten oder fernseh schauen) Hab eben deswegen den Vermieter angerufen der macht mich auch noch blöd an das es keine gestzliche Mittagsruhe gibt und er bohren kann bzw. darf wann er will. Und ich müsste noch ein paa…
4. Brief an den Vermieter>Mo< erstellte Thema in 2007 – Eltern-ForumHallo Mädels, bitte lest das doch mal und sagt mir, was Ihr denkt: Sehr geehrter Herr XXX, leider müssen wir uns heute mit einer unerfreulichen Angelegenheit an Sie wenden. Seit mehreren Monaten ärgern wir uns bereits über Familie Müller, die im Sommer 2007 im 3. OG unseres Hauses einzog….
5. Klopf, Klopf! Herein meine lieben…red-butterfly antwortete auf Cassie’s Thema in Raststätte „zur Plauderecke“…Unsere Vermieter haben uns angeboten, da
6. Vermieter informieren?baka erstellte Thema in Schwangerschaft-Forum…ob wir unseren Vermieter schon informiert haben, wegen unserem NAchwuchs.. mmh davon hab ich noch nie was gehört? vielleicht könnt ihr mir helfen.. muss ich meinen Vermieter informieren, dass wir ein Kind erwarten? danke schn mal.. gruß baka
7. Vermieter informieren?mac21 erstellte Thema in Schwangerschaft-Forum…dass man den Vermieter über Familienzuwachs informieren muss. Ist das wirklich so? Wenn ja, wozu? Was geht es den Vermieter an, ob es da Nachwuchs in der Familie gegeben hat? Wäre für ne Antwort sehr dankbar. Gruß, mac.
8. VERMIETER .. nee nee nee Sunshine Cologne erstellte Thema in Quassel-ForumHallo. Ich fange mal an, denn sonst werde ich vor Wut noch ganze 10m grösser, als ich es eh schon bin. Hat alles angefangen, als wir die 2. Abmahnung unbegründeter Weise bekommen haben!!! Seither hat er an allem, was wir machen, etwas auszusetzen!! Es hiess damals, beim Mietvertrag untersc…
9.  Wollen wir wieder? Neuer Quasselthread 🙂Kaktusbluete antwortete auf bebalein’s Thema in Raststätte „zur Plauderecke“…aber dieVermieter brauchen scheinbar doch länger für kleinere Reparaturen und das Umzugsunternehmen hatte auch keine kurzfristigeren Termine mehr. *seufz*
10. Staubsauger kaufen – nur welchen ?Herzchen antwortete auf Kati 25’s Thema in Putzen, Bügeln, Waschen, Waschmittel, Trocknen…dass die Vermieter da immer ihre uralten hin stellen, wenn sie sich neue kaufen. Oder?
11. Klopf, Klopf! Herein meine lieben…red-butterfly antwortete auf Cassie’s Thema in Raststätte „zur Plauderecke“…Freut mich so für sie besonders weil sie in letzter Zeit so viel Streß mit ihrem ehemaligen Vermieter hatten. Mein Wochenende bes
12.  Wollen wir wieder? Neuer Quasselthread 🙂Kaktusbluete antwortete auf bebalein’s Thema in Raststätte „zur Plauderecke“…aber der Vermieter schon bei 2 Telefonaten so unfreundlich, dass ich eher nicht Jahrelang auf dessen Gnade angewiesen sein möchte. Die nächste, die wir gefunden haben, ist im 3. OG und wir wissen nur,d ass sie 4 Zimmer hat bisher. Expose ko
13.  Unsere neue Sommermamaquatschecke 2007Caillean antwortete auf Caillean’s Thema in 2007 – Eltern-Forummoin Mädels, sorry fürs Abtauchen, aber nachdem Sohnemann bei meinen Eltern geurlaubt hatte, waren wir traumhafte 18 Tage auf Lanzarote…wunderbar, endlich Sommer, jeden Morgen aufstehen und wissen, die Sonne scheint wir haben definitiv eine neue Lieblingsinsel … zumal es jetzt zur Ferienzei…
14. Klopf, Klopf! Herein meine lieben…Kaktusbluete antwortete auf Cassie’s Thema in Raststätte „zur Plauderecke“…Viele Vermieter wollen keine Kinder, tatsächlich, viele Wohnungen hier sind explizit für wohlhabende Singles und Paare zurechtgebaut und haben dann zwei Zimmer auf über hundert qm, wird alles nicht so einfach. Vier Zimmer haben wir im Prinzip schon abgeschrieben. maus, macht der Vampir denn sc
15. VermieterLovis84 erstellte Thema in Schwangerschaft-Forum…ab wann am den vermietern bescheid geben muss, dass man nachwuchs erwartet?! muss ich das schon wärend der schwangerschaft, oder reicht es aus, den vermietern nach der geburt bescheid zu geben, das eine person mehr im haushalt lebt? kann mir da jamand weiter helfen? danke schon mal im voraus……
16.  ✿ Quasselthread der verrückten Flora und Fauna ✿Herzchen antwortete auf yaguna’s Thema in Raststätte „zur Plauderecke“…wenn ihr Vermieter gefunden habt deren Nebensaison-Zeiten mit euren übereinstimmen! Oh je, Womba, gute Besserung an den armen Zwerg! Puh, MOE scheint aber gerade überall rum zu gehen?!
17.  ✿ Quasselthread der verrückten Flora und Fauna ✿SusiSanne antwortete auf yaguna’s Thema in Raststätte „zur Plauderecke“Ja die kurkarte kostet bis dahin mehr aber die vermieter handhaben es anders. Und ich muss sagen die kurtaxe ist mir auch egal der unterschied von30 euro am haus ist da ehr auschlaggebend. Wir brauchen nicht unbedingt den Sommerurlaub bei uns ist es ehr das raus aus dem gewohnten trott was an…
18. Der Jammer und Wehwehchen Threadfietelein antwortete auf fietelein’s Thema in 2015 – Eltern-Forum…Vermieter, Arbeit, Amt….maaaaaaaaaaaannnnnnnnnnn….ich bin einfach nur stinkig …wohl die Hormone …mal wieder …
19. Quasselecke der Herbstmütter 2009La_Vida antwortete auf Edi’s Thema in 2009 – Eltern-ForumDa hast recht, schimpfen bringt nichts. Ich find das echt schwach, dass du da jetzt immer noch nichts weißt. Bin ehrlich gespannt, was da rauskommt. Bei unserem KiGa stehen 2 offene Plätze im Internet und keiner nimmt sie raus, denn wir haben gar keine offenen Plätze mehr, nur 2 Kinder weniger…
20.  Unsere neue Sommermamaquatschecke 2007Linda antwortete auf Caillean’s Thema in 2007 – Eltern-Forum…Konntet Ihr schon was mit dem Vermieter klären? Was macht ihr alle so am Wochenende? Wir treffen uns heute mit einem Freund von mir, der jetzt von Berlin nach Bochum zieht….freue mich sehr darüber. Vielleicht grillen wir bei uns….wissen wir noch nicht. Morgen bin ich mit vier Kids in Ober…
21.  Unsere neue Sommermamaquatschecke 2007MelanieAugsburg antwortete auf Caillean’s Thema in 2007 – Eltern-Forum…dass sich der Streit mit dem Vermieter zügig klären lässt. Die Urlaubsfotos sind toll!
22.  Unsere neue Sommermamaquatschecke 2007Bibbi antwortete auf Caillean’s Thema in 2007 – Eltern-Forum…allerdings haben wir viel Pech mit dem Vermieter gehabt. Das zu erzählen wäre zu lang, endete damit, dass er auf Anraten der eigentlich von ihm gerufenen Polizei durch uns angezeigt wurde. Die haben auch nur noch ratlos den Kopf schütteln können. Jetzt stehen wir im Rechtstreit mit ihm, die 2. Wo…
23. Quasselthread der Herbstmamas 2014Dröpken antwortete auf Bobo123’s Thema in 2014 – Eltern-Forum*auftauch* hallo ihr lieben!!! wir waren alle krank und diesmal sogar tobi und ich gleichzeitig, beide mit doppelerkältung, erst besser und dann noch mal besonders heftig gestern wollt ich eigentlich zum geburtstag und was ist, ich merk morgens, dass ich unfit bin, nachmittags hab ich kaum die…
24. Quasselthread der Herbstmamas 2014Dröpken antwortete auf Bobo123’s Thema in 2014 – Eltern-Forum…auch der vermieter hat durch die blume gesagt, dass es nu besser ist…was nen drama. egal, .also erstmal durchschnauben, ich trau allem nicht so recht. und
25. Quasselecke der Wintermamas 2014/2015MyGirls antwortete auf solsort’s Thema in 2014 – Eltern-Forum…Selbst der Vermieter und sogar Paketbote klingeln lieber bei uns als bei den weil die immer einen abgerissen bekommen. Sind ein 2 Familienh