Kauft man eine Immobilie, fallen locker sechsstellige Summen an: Grundstück, Gebäude, Ausbau, Umzug… Auch das Finanzamt bittet Käufer zur Kasse. Denn beim Erwerb eines Grundstücks wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese beträgt in der Regel mehrere Tausend Euro. Für den Staat eine wahre Goldgrube: 2019 nahmen die Länder nach Angaben von Statista so fast 16 Milliarden Euro ein. Kann man da irgendwie sparen?
Die Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb einer Immobilie, eines Grundstücks oder eines Grundstückanteils fällt in Deutschland die Grunderwerbsteuer (GrESt) an. Die GrESt wird von den Bundesländern erhoben, sodass die Höhe regional sehr unterschiedlich ausfallen kann.
In Thüringen und Nordrhein-Westfalen liegt sie 2021 bei 6,5 Prozent, während der Satz in Bayern und Sachsen 2021 mit 3,5 Prozent am niedrigsten ist. Im Prinzip können die Vertragspartner entscheiden, wer die Summe zahlt: Käufer oder Verkäufer. In den allermeisten Fällen wird aber im Vertrag vereinbart, dass der Käufer dafür aufkommt.
Bemessungsgrundlage
Die GrESt bemisst sich nach der sogenannten ‚Gegenleistung‘. Diese besteht aus dem Kaufpreis und vom Käufer übernommenen Belastungen. Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks kann auch der gleichzeitig oder später geschlossene Vertrag über die Bebauung vom Finanzamt bei der Bemessung berücksichtigt werden, wenn der Bauvertrag mit dem Verkäufer oder einem mit ihm verbundenen Dritten geschlossen wird.
Die Steuerbehörde kann sogar dazu berechtigt sein, die Bemessungsgrundlage auch nach der Steuerfestsetzung noch zu ändern, wie der Bundesfinanzhof in einem Urteil entschied (Az.: II R 19/15).
Voraussetzung: Der Käufer ist hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden. Wenn es sich beim Grundstückserwerb um eine Schenkung oder eine Erbschaft handelt, ist man von der GrESt befreit. Das gilt auch für einen Verkauf unter Eheleuten. Bei kleinen Transaktionen unter 2.500 Euro Kaufpreis fällt auch keine Steuer an. Eine kleine Änderung der Grundstücksgrenze zum Nachbarn dürfte also steuerfrei bleiben.
Wie kann man sparen?
Sparen kann man, indem man den Kaufpreis senkt. Obwohl wohl kaum ein Verkäufer sich ohne Weiteres darauf einlässt, kann das Inventar der Immobilie einen Ausweg bieten. Alles, was nicht untrennbar zur Immobilie gehört, wird als Inventar gesehen und nicht in die Bemessungsgrundlage aufgenommen.
Zum Inventar gehören u.a. folgende Gegenstände: Küche, Gartenhäuschen, Grundstücksbeleuchtung und Möbel. Das Inventar und sein Wert müssen im Kaufvertrag festgehalten werden. Macht die Summe des Inventars nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, bzw. liegt nicht über 50.000 Euro, ist ein weiterer Nachweis – etwa durch Kaufbelege – nicht nötig.
Immobilie, aber nicht das Grundstück kaufen?
Grundsätzlich kauft man in Deutschland die Immobilie zusammen mit dem Grundstück. Dennoch ist es möglich, das Haus ohne das Grundstück zu kaufen. Mit dem sogenannten Erbbaurecht bleibt der Verkäufer der Immobilie Eigentümer des Grundstücks, welches er dem Hauskäufer gegen eine monatliche Miete (‚Erbbauzins‘) für eine lange Laufzeit – üblicherweise mehr als 50 Jahre – zur Verfügung stellt.
Obwohl auf den Pächter keinerlei Eigentumsrechte am Grundstück übergehen, wird es dennoch für die Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Allerdings fällt die Besteuerung deutlich niedriger aus: Der jährliche Erbbauzins, multipliziert mit einem festgelegten Vervielfältiger für die Laufzeit der Erbpacht (Bewertungsgesetz, Anlage 9a ) bildet die Bemessungsgrundlage, auf die die Steuer zu zahlen ist.
Stundung der Grunderwerbsteuer
Im Prinzip wird die Grunderwerbsteuer sofort nach dem Kauf fällig, spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheides. Zahlt man zu spät, kann es zu Verspätungszuschlägen kommen. Außerdem kann das Finanzamt sich dann weigern, die Unbedenklichkeitsbescheinigung auszustellen. Diese belegt, dass es keine steuerlichen Bedenken gegen den neuen Eigentümer gibt. Diese Bescheinigung benötigt der Notar wiederum, um die Immobilie im Grundbuch umzuschreiben und sie offiziell auf den neuen Eigentümer übergehen zu lassen.
Es ist möglich, eine Stundung der Steuerlast oder eine Fristverlängerung zu beantragen. Allerdings liegt die Entscheidung darüber gänzlich beim Finanzamt.
Kein Kaufvertrag ohne Notar
Ohne ein notarielles Siegel unter dem Kaufvertrag ist ein Immobilienkauf unwirksam! Der Notar setzt in der Regel den Kaufvertrag auf und achtet beispielsweise auch darauf, dass die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt wird. Auch der Bauvertrag und gesonderte Verträge zum Inventar sollten von einem Notar betreut werden!
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