Sonntag, Oktober 24, 2021
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Mietkauf: Keine neue Idee – Haus und Hof Mieten statt Kaufen

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) schlägt ein staatliches Mietkaufmodell vor, mit dem wieder mehr Familien Wohneigentum erwerben sollen. Dabei würde der Staat günstig Neubauten errichten und die Wohnungen zum Selbstkostenpreis sowie zum Nullzinstarif an Kaufinteressenten vergeben.

In seiner Modellrechnung kommt das DIW zu dem Schluss, dass die monatlichen Tilgungsraten beim staatlichen Mietkauf nur wenig über den durchschnittlichen aktuellen Mietpreisen liegen müssten. Ob dieses Modell allerdings jemals umgesetzt wird, kann nur die Zukunft zeigen. Solange bleiben Interessenten auf entsprechende Angebote von Maklern oder Bauträgern angewiesen. Ob die sich lohnen, ist laut Experten aber fraglich.

Mietkauf: verlockend, aber nicht ohne Risiko

Mietkauf war in den Siebzigern schon einmal populär und wird nun erneut von Maklern und Bauträgern wiederbelebt. Es klingt ja auch so einfach wie verlockend: Der potentielle Käufer bezieht als Mieter die Wohnung oder das Haus und verpflichtet sich dazu, in einer bestimmten Frist die angemieteten vier Wände zu kaufen. Die Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet. Wer aber denkt, er könne sich so den Traum von der eigenen Immobilie auch mit wenig Eigenkapital erfüllen, der täuscht sich unter Umständen. 

Experten warnen deshalb vor allzu blumigen Träumen vom eigenen Heim. Denn ohne ein gerütteltes Maß an Eigenkapital führt nun mal kein Weg zu den eigenen vier Wänden. In vielen Mietkaufverträgen ist auch eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises vereinbart. So mancher blauäugige Mietkäufer musste einsehen, dass er seine Immobilie letztendlich sogar besonders teuer bezahlt hat. Deshalb gilt für jeden Mietkauf, die Verträge genauestens zu prüfen oder prüfen zu lassen.

Mietkauf: Damit die Belastung im Rahmen bleibt

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Mietkauf: Damit die Belastung im Rahmen bleibt: Photo by mohamed_hassan on Pixabay

Die Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet. Klingt gut, Experten raten aber schon hier zur Vorsicht.

Wie hoch ist der Mietanteil, der später tatsächlich auf den Kaufpreis angerechnet wird? Oft handelt es sich nur um einen geringen Teil. Des Weiteren sind die Mieten der auf diese Weise angebotenen Objekte oft von vornherein überhöht. Wenn dann noch etwas für den anstehenden Kauf der Immobilie zurückgelegt werden muss, summiert sich die monatliche Belastung schnell auf 1.000 oder gar 2.000 Euro. Dabei handelt es sich dann nicht einmal um Luxus-Objekte.

Ganz im Gegenteil: Oft versuchen Makler oder Bauträger mit Mietkauf-Angeboten eine Immobilie loszuwerden, die sich im Vorfeld als Ladenhüter erwiesen hat.

Mietkauf: Auf das Kündigungsrecht achten

Mietkauf: Auf das Kündigungsrecht achten
Mietkauf: Auf das Kündigungsrecht achten: Photo by geralt on Pixabay

Da während der Mietphase eben oft nur ein kleiner Teil der Monatsmiete auf den Kaufpreis angerechnet wird, verbleibt nach 10 oder 20 Jahren noch ein großer Teil der Kaufsumme. Um den zu begleichen, benötigen viele Mietkäufer noch einmal den gleichen Zeitraum.

Unter Umständen können die Verpflichtungen aus einem Mietkauf also bis ins Rentenalter andauern; und wenn der restliche Kaufpreis dann doch mit einem Kredit abgestottert werden muss, wird die Sache völlig unkalkulierbar. Denn die Zinsentwicklung kann niemand über 10 oder 20 Jahre voraussehen.

Bei so einer langen Laufzeit lauern aber auch noch andere Risiken. Daher sollten die Verträge unbedingt ein Kündigungsrecht enthalten. Andernfalls können sich ändernde Lebensumstände, wie Scheidung oder der Verlust des Arbeitsplatzes, unmittelbar in den finanziellen Ruin führen. Auch eine mögliche Insolvenz des Verkäufers sollte im Vertragswerk abgesichert sein. Daher raten die Experten dazu, die Verträge von einem unabhängigen Juristen prüfen zu lassen.

Mietkauf Forum

Erfahrungen und Berichte zum Tema Mietkauf

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  1. Die August-Quasselstrippen
    Anja ich find da nix nee ist kein DDR Vertrag mehr wohne ja erst seid 05.09.09hier:)ja es wird ne Menge Zwangsversteigert das stimmt aber ich möchte den Kids keinen Schulwechsel zumuten dieses was wir im Auge haben würden wir als Mietkauf nehmen-menno ich wills endlich anschaun dürfen. He ist doch …
  2. Die August-Quasselstrippen
    …Uns wäre Mietkauf am liebsten.
  3. Dicke-Mädels-Quasselthread
    …Die regeln das da alles über Mietkauf und das währe eigendlich nicht schlecht für uns, denn ich glaube nicht das wir das Geld momentan komplett von der Bank bekommen würden da….
  4. Dicke-Mädels-Quasselthread
    …Ich hab eben auch ein Haus entdeckt das man über Mietkauf finazieren kann. Da werd ich später auch mal anrufen. Jenny Berlin würd ich cool finden aber leider hätten wir dann ja keinen Job…
  5. Hibbelhühnchen in der Warteschleife
    Hallo Leute ! Ich hab auch gute Neuigkeiten ! Ich fange auch im September mit nem Kurs zur Kinderpflegerin an . Er dauert nur drei Monate mit anschließendem Praktikum in dem Kindergarten meiner Töchter ! Mensch ich freu mich so und wír können trotzdem mit dem basteln fürs dritte Kind beginnen , aber…

Eigenheimkauf: Der Fiskus verdient mit Übersicht der Steuern beim Kauf

Kauft man eine Immobilie, fallen locker sechsstellige Summen an: Grundstück, Gebäude, Ausbau, Umzug… Auch das Finanzamt bittet Käufer zur Kasse. Denn beim Erwerb eines Grundstücks wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese beträgt in der Regel mehrere Tausend Euro. Für den Staat eine wahre Goldgrube: 2019 nahmen die Länder nach Angaben von Statista so fast 16 Milliarden Euro ein. Kann man da irgendwie sparen? Die Experten klären auf.

Die Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie, eines Grundstücks oder eines Grundstückanteils fällt in Deutschland die Grunderwerbsteuer (GrESt) an. Die GrESt wird von den Bundesländern erhoben, sodass die Höhe regional sehr unterschiedlich ausfallen kann. In Thüringen und Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 Prozent, während der Satz in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent am niedrigsten ist. Im Prinzip können die Vertragspartner entscheiden, wer die Summe zahlt: Käufer oder Verkäufer. In den allermeisten Fällen wird aber im Vertrag vereinbart, dass der Käufer dafür aufkommt.

Bemessungsgrundlage

Die GrESt bemisst sich nach der sogenannten ‚Gegenleistung‘. Diese besteht aus dem Kaufpreis und vom Käufer übernommenen Belastungen. Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks kann auch der gleichzeitig oder später geschlossene Vertrag über die Bebauung vom Finanzamt bei der Bemessung berücksichtigt werden, wenn der Bauvertrag mit dem Verkäufer oder einem mit ihm verbundenen Dritten geschlossen wird. Die Steuerbehörde kann sogar dazu berechtigt sein, die Bemessungsgrundlage auch nach der Steuerfestsetzung noch zu ändern, wie der Bundesfinanzhof in einem Urteil entschied (Az.: II R 19/15).

Voraussetzung: Der Käufer ist hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden. Wenn es sich beim Grundstückserwerb um eine Schenkung oder eine Erbschaft handelt, ist man von der GrESt befreit. Das gilt auch für einen Verkauf unter Eheleuten. Bei kleinen Transaktionen unter 2.500 Euro Kaufpreis fällt auch keine Steuer an. Eine kleine Änderung der Grundstücksgrenze zum Nachbarn dürfte also steuerfrei bleiben.

Wie kann man sparen?

Sparen kann man, indem man den Kaufpreis senkt. Obwohl wohl kaum ein Verkäufer sich ohne Weiteres darauf einlässt, kann das Inventar der Immobilie einen Ausweg bieten. Alles, was nicht untrennbar zur Immobilie gehört, wird als Inventar gesehen und nicht in die Bemessungsgrundlage aufgenommen.

Zum Inventar gehören u.a. folgende Gegenstände: Küche, Gartenhäuschen, Grundstücksbeleuchtung und Möbel. Das Inventar und sein Wert müssen im Kaufvertrag festgehalten werden. Macht die Summe des Inventars nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, bzw. liegt nicht über 50.000 Euro, ist ein weiterer Nachweis – etwa durch Kaufbelege – nicht nötig.

Immobilie, aber nicht das Grundstück kaufen?

Grundsätzlich kauft man in Deutschland die Immobilie zusammen mit dem Grundstück. Dennoch ist es möglich, das Haus ohne das Grundstück zu kaufen. Mit dem sogenannten Erbbaurecht bleibt der Verkäufer der Immobilie Eigentümer des Grundstücks, welches er dem Hauskäufer gegen eine monatliche Miete (‚Erbbauzins‘) für eine lange Laufzeit – üblicherweise mehr als 50 Jahre – zur Verfügung stellt.

Obwohl auf den Pächter keinerlei Eigentumsrechte am Grundstück übergehen, wird es dennoch für die Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Allerdings fällt die Besteuerung deutlich niedriger aus: Der jährliche Erbbauzins, multipliziert mit einem festgelegten Vervielfältiger für die Laufzeit der Erbpacht (Bewertungsgesetz, Anlage 9a ) bildet die Bemessungsgrundlage, auf die die Steuer zu zahlen ist.

Stundung der Grunderwerbsteuer

Im Prinzip wird die Grunderwerbsteuer sofort nach dem Kauf fällig, spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheides. Zahlt man zu spät, kann es zu Verspätungszuschlägen kommen. Außerdem kann das Finanzamt sich dann weigern, die Unbedenklichkeitsbescheinigung auszustellen. Diese belegt, dass es keine steuerlichen Bedenken gegen den neuen Eigentümer gibt. Diese Bescheinigung benötigt der Notar wiederum, um die Immobilie im Grundbuch umzuschreiben und sie offiziell auf den neuen Eigentümer übergehen zu lassen.

Es ist möglich, eine Stundung der Steuerlast oder eine Fristverlängerung zu beantragen. Allerdings liegt die Entscheidung darüber gänzlich beim Finanzamt.

Kein Kaufvertrag ohne Notar

Ohne ein notarielles Siegel unter dem Kaufvertrag ist ein Immobilienkauf unwirksam! Der Notar setzt in der Regel den Kaufvertrag auf und achtet beispielsweise auch darauf, dass die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt wird. Auch der Bauvertrag und gesonderte Verträge zum Inventar sollten von einem Notar betreut werden!

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Redaktionelle Ergänzungen zu Themen rund um Versicherung und Recht von den ARAG Experten zu familienrelevanten Themen. Wenn es sinnvoll erscheint kürzen wir Texte oder ergänzen sie. Dies wird aber deutlich markiert und findet bei Ergänzungen meist am Ende des Artikel statt. Natürlich sind diese Texte sind keine Rechtsberatung. Bei Problemen wendet Euch an Euren Anwalt des Vertrauens, da sich das Recht immer wieder ändert.

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