Montag, Januar 25, 2021
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Untervermietung erlaubt – Einnahmen Steuerpflichtig?

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Praktikum in einer anderen Stadt, Projekt im Ausland, Auszug des Partners oder finanzieller Engpass – die Gründe, sich einen Mitbewohner für eine komplette oder teilweise Untervermietung in die Wohnung zu holen, sind vielfältig. Genauso vielfältig wie die Regeln, die Mieter plötzlich beachten müssen, wenn sie in die Rolle des Vermieters schlüpfen. Die Experten geben Tipps, damit das Projekt ‘Mitbewohner gesucht’ erfolgreich wird.

Vermieter ins Boot holen

Bei einer Untervermietung müssen Sie Ihren Vermieter ins Boot holen – am besten mit einer schriftlichen Anfrage. Planen Sie, die Wohnung während Ihrer Abwesenheit komplett unterzuvermieten, brauchen Sie auf jeden Fall seine Erlaubnis. Sonst riskieren Sie eine Kündigung.

Anders sieht es aus, wenn Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Also zum Beispiel ein Zimmer behalten, um sich Platz für Sie selbst und Ihre persönlichen Dinge freizuhalten. In diesem Fall haben Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis Ihres Vermieters, wenn es ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gibt.

Das kann z. B. eine längere ausbildungsbedingte Abwesenheit sein oder eine wirtschaftlich angespannte Situation durch die Corona-Pandemie. Wichtig ist nach Auskunft der Experten, dass sich Ihr Interesse an einer Untervermietung erst nach Einzug in die Wohnung ergeben hat.

Gründe für ein Verbot der Untervermietung

Grundsätzlich hat Ihr Vermieter bei einer teilweisen Untervermietung drei Gründe, seine Erlaubnis zu verweigern: Bei einer Überbelegung der Wohnung, wenn Untermieter unzumutbar erscheinen oder wenn die Untervermietung dazu führen würde, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt würde – etwa durch die Eröffnung eines Geschäfts in den Wohnräumen.

Wichtig zu wissen ist, dass Sie Ihre vier Wände nicht unbedingt als Feriendomizil anbieten dürfen – auch wenn Ihr Vermieter eine Untervermietung gestattet.

Vermieten Sie Ihre Wohnung während Ihrer Reise tageweise an Touristen, kann Ihnen eine Kündigung vom Vermieter ins Haus trudeln. Zudem gibt es in vielen Bundesländern ein Zweckentfremdungsverbot. Danach darf Wohnraum nicht zweckentfremdet werden, etwa für touristische Zwecke.

Mieter haftet für Schäden

Auch wenn es der Untermieter war, der Schäden verursachte, stehen Sie als Mieter dafür gerade. Ganz wichtig: Bauen Sie in diesen Fällen nicht auf Ihre Haftpflichtversicherung. Denn ein vom Untervermieter verantwortetes Malheur ist in der Regel nicht im Versicherungsschutz eingeschlossen. Stattdessen sollten Sie darauf achten, dass der neue Mitbewohner eine Privathaftpflichtversicherung hat. Auch eine Kaution kann hierbei eine sinnvolle Lösung für beide Seiten sein. Die Höhe der Kaution darf nach Angaben der Experten maximal drei Nettokaltmieten betragen. Zudem ist ein Übergabeprotokoll in jedem Fall ratsam. Eine Inventarliste kann ebenfalls nicht schaden. Sie zeigt auf, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände Sie dem Untermieter überlassen – und verhindert, dass diese unverhofft auf Reise gehen.

Vertrauen ist gut, Vertrag ist besser

Untervermietung, Vertrag ist wichtig
Untervermietung, Vertrag ist wichtig: Photo by Free-Photos on Pixabay

Zu den wichtigsten Angaben in einem Cgehören die Namen von Haupt- und Untermieter, die Anschrift der Wohnung, eine genaue Beschreibung der (unter)vermieteten Räume und gemeinsam benutzter Geräte, ein Verweis auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung, die Mietzeit, Kündigungsfristen, die Höhe der Miete und der Kaution sowie die Anzahl der an den Untermieter ausgehändigten Wohnungsschlüssel. Zudem sollte dem Untermietvertrag auch eine Zustimmung des Hauptvermieters über das Untermietverhältnis beiliegen.

Höhe der Untermiete

Die Untermiete muss zwar nicht im Verhältnis der Miete entsprechen, darf aber auch keine abstrusen Höhen erreichen. In Bundesländern, in denen die Mietpreisbremse gilt, müssen Sie sich auch als Untervermieter daran halten. Werden möblierte Zimmer vermietet, darf ein Möblierungszuschlag berechnet werden.

Untervermietung: Steuern auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen müssen bei der Steuererklärung in Anlage V angegeben werden und sind unter Umständen steuerpflichtig. Bei einer dauerhaften Untervermietung sind Mieteinnahmen von bis zu 410 Euro im Jahr steuerfrei, wenn Sie nur zeitweise untervermieten, sind pro Jahr maximal 520 Euro erlaubt.

Verlust bei Untervermietung verringert das steuerpflichtige Einkommen.

Wer mit dem Untermietverhältnis Verlust macht, also für anteilige Miete, Nachzahlungen von Betriebskosten oder Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten verhältnismäßig mehr bezahlt, als er durch die Untermiete einnimmt, der muss schlussendlich sogar weniger Steuern zahlen. Der Verlust verringert nämlich in diesem Fall das steuerpflichtige Einkommen.

Untermietzuschlag

Vermieter dürfen einen Untermietzuschlag verlangen, wenn sie ihrem Mieter eine Untervermietung erlauben, die ihnen andernfalls nicht zumutbar wäre. Der Vermieter darf also nicht in jedem Fall seine Erlaubnis von der Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, sondern nur dann, wenn er durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten.

Wenn also zum Beispiel ein Hauptmieter nach einer Trennung oder Scheidung auszieht und der verbleibende Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchte, dürfte kein Anspruch auf eine Mieterhöhung bestehen, da sich die Anzahl der Personen nicht ändert. Die Unzumutbarkeit muss übrigens immer der Vermieter nachweisen.

Ortsübliche Vergleichsmiete ist entscheidend

In der Regel sind 20 Prozent der Untermiete als Untermietzuschlag angemessen. Bis zu 25 Prozent sind möglich, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht.

Sonderregelung Untervermietung bei preisgebundenen Wohnraum

Für preisgebundenen Wohnraum gibt es eine Sonderregelung: Untervermieter müssen bei einem Untermieter lediglich 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermietern fünf Euro monatlich zahlen.

Erfahrungen und Berichte von Müttern zur Untervermietung und Mietrecht

Forum Untervermieter

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  1. Oktober – Weht der Wind an Leodegar, kündigt er an ein fruchtbar Jahr…
    Ruina antwortete auf Jeanni’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    …mach ich quasi wieder WG-Leben und hab ein Zimmer und das halbe Wohnzimmer untervermietet an eine Bekannte.
  2. Oktober – Weht der Wind an Leodegar, kündigt er an ein fruchtbar Jahr…
    Mari77 antwortete auf Jeanni’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    @ zaubermaus – ja, auf Kommando mag ich auch nicht.. Aber gestern hats nochmal gut gepasst.. Haben es nochmal genutzt.. Wart ihr nicht gestern beim Sport auch?? @ abendstern – wo fährt ihr denn übers Wochenende hin??? Sehr schön, möcht auch weg, aber bei uns ist ja leider kein Feiertag.. W…
  3. Mietrecht
    Sini antwortete auf Katinka’s Thema in Schwangerschaft-Forum
    …Nur wenn Untervermietet wird muss dazu die Erlaubnis geholt werden. Oder wenn man eben möchte dass derjenige mit in den Mietvertrag aufgenommen wird. Solange die Personenzahl dem Wohnraum angemessen ist, ist das alles kein Problem. Nur wenn plötzlich dauerhaft 8 Personen in einer Dreizimmer-Whg woh…

Forum Mietrecht

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Forum Mietrecht:

  1. Kenn sich einer mit Mietrecht aus
    wubu erstellte Thema in Quassel-ForumHallo vieleicht kann mir einer weiterhelfen Wir haben morgens immer nasse fenster hier (und wehe es kommt einer und sagt mehr lüften) wir bzw ich lüfte morgends einmal und mittags wenn der kleine wieder wach ist so wie die das von einem auch verlagen immer 10min im winter war das schon sehr hart…
  2. Mietrecht
    Katinka erstellte Thema in Schwangerschaft-Forum…Kennst sich denn jemand mit dem Mietrecht aus und kann mir sagen, ob man als Schwangere einen besonderen Kündigungsschutz für die Mietwohnung hat? Ich find den Gedanken ganz nett, glaube es aber nicht. Weiß jemand Genaueres? Danke schonmal,
  3. Mietrecht
    Speedy erstellte Thema in Quassel-Forum…Sagt mal hat einer von euch Ahnung vom Mietrecht? Wir sind vor kurzen in eine Altbauwohnung eingezogen, die aber noch etliche Mängel aufweist. Vorrangig zugige Türen und Fenster aber, unser Vermieter will es nicht bezahlen. Und die Außenangelegenheiten sind ja nun klar Vermietersache. Ich br…
  4. Terrorisierender Bruder
    Gast antwortete auf Dasko’s Thema in Teenies und Jugendliche
    Leider ist es immer schwierig als Nichtbeteiligter Ratschläge zu erteilen und ich kann die Scheu deiner Mutter zur Polizei zu gehen verstehen (ich nehme an, ihr kommt aus einer kleineren Ortschaft?) – zumal man ungern die Polizei in Familienangelegenheiten mit hineinzieht. Allerdings war es in der…
  5. Im Februar so soll es sein, ziehen uns´re Krümel ein!
    JenJen antwortete auf Katz’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    …wäre dies nach neuem Mietrecht anders zu beurteilen. Verlängerungsklauseln sind dort nicht mehr vorgesehen und befristete Mietverträge sind nur noch zulässig, wenn ein Grund für die Befristung angegeben wird, § 575 Abs.1 BGB. Hier sind insbesondere Eigenbedarf (Abs.1 Nr.1) und berechtigte Sanierung…
  6. Im Februar so soll es sein, ziehen uns´re Krümel ein!
    Bluka antwortete auf Katz’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    …Oh vom Mietrecht kenne ich mich gar nicht aus. Aber ich hoffe das ihr recht habt und die Wohnung dann kündigen könnt. Dom, ja das habe ich auch gehö
  7. Im Februar so soll es sein, ziehen uns´re Krümel ein!
    babe78 antwortete auf Katz’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    Mietrecht ist sehr kompliziert. Ich kann zwar recht gut Gesetze lesen aber das ist immer was Spezielles
  8. Im Februar so soll es sein, ziehen uns´re Krümel ein!
    kitty83 antwortete auf Katz’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    …Mit Mietrecht kenne ich mich bissl aus da wir es hier in der Wohnung anfangs sehr schwer hatten. Was meinst du mit 2 tage nach ES??? Mein ES müsste laut meiner Rechnung ca zu Weihnachten gewesen sein. Ich würde deinen nachbarn so richtig einen erzählen. Oder du drehst deine Anlage auf und drehs…
  9. Im Februar so soll es sein, ziehen uns´re Krümel ein!
    Annie2711 antwortete auf Katz’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    …mit Mietrecht kenn ich mich leider gar net aus.
  10. Im Februar so soll es sein, ziehen uns´re Krümel ein!
    JenJen antwortete auf Katz’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    …30 min war ruhe und jetzt auch aber bestimmt weil der grad mit seinem hund raus geht kennt sich wer mit mietrecht aus?? ich glaube ich hab den einfachsten weg gefunden aus der wohnung rauszukommen^^ wir haben ja nen 3 jahresvertrag.. nun wurde die miete erhöht und nun hab ich das gefunden (fol…
  11. Kenn sich einer mit Mietrecht aus
    ~Keks~ antwortete auf wubu’s Thema in Quassel-Forum
    Zum Mietrecht hab ich keine Ahnung, vielleicht mal beim Mieterschutzbund nachfragen? Ich lüfte auch jeden Tag mehrmals, meist so 2-3mal und die nassen Fenster haben wir dennoch. Liegt natürlich auch an uns. Da wir eh bald ausziehen mach ich mich da nun nicht verrückt.
  12. Hibbelhühnchen in der Warteschleife
    LittleSimba antwortete auf Flocke1983’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    …so lange man sich nur entweder selber eingehend mit Mietrecht auseinandersetzt oder dem Mieterschutzbund beitritt. Letzteres würd ich an deiner Stelle sofort morgen amchen, nicht dass da noch was hinterher kommt… Das kostet ca. 60€ im Jahr und die helfen sofort, sehr kompetent und erst mal berate…
  13. Arbeitslos während der Elternzeit?
    evita antwortete auf prinjes77’s Thema in Finanzierung Geld Beruf
    Sorry, dass ich widerspreche, aber ganz so einfach kommt der neue Pächter nicht um die Übernahme der alten Mitarbeiter drumrum. Das kann nicht im Pachtvertrag geregelt werden, sondern ist zwingend gesetzlich vorgeschrieben, egal was Verpächter und neuer Pächter vereinbaren! Natürlich wird das der ne…
  14. Dicke-Mädels-Quasselthread
    Gast antwortete auf SusiSanne’s Thema in Quassel-Forum
    ja! um 12 uhr mittag … bzw muss ich schon was früher hin, weil der Enrico, der Held, von der neuen alten Tür diese Blende abgemacht hat zum streichen und vergessen hat, die wieder dranzuschrauben. Das blöde Ding haben wir gestern Nacht noch ewig gesucht … Also muss ich mit meinen kaputten…
  15. Dicke-Mädels-Quasselthread
    SusiSanne antwortete auf SusiSanne’s Thema in Quassel-Forum
    …Denn wir haben jetzt extra das Mietrecht ausgegraben und Schatzi nimmt das später mit da steht drin das er nicht die Komplette Kaution behalten darf sondern nur einen angemessenen teil UNd wie er heute angedeutet hat will er die Komplette behalten bis
  16. Hallo…Bin neu hier.
    sandy06061982 antwortete auf Katze_27’s Thema in Kinderwunsch-Forum
    HuHu, man war bis eben mit Lenchen auf shopping tour. Also wir waren im Dänischen Bettenhaus, dann in s einem anderem einrichtungshaus und dann noch im Ikea und in einem Gardinen Laden. Im Ikea habe ich alles bekommen und ich denke bis spätestens Sonntag ist unser Ankleidezimmer mit Regalen fer…
  17. Dicke-Mädels-Quasselthread
    Klopfer antwortete auf SusiSanne’s Thema in Quassel-Forum
    …aber wenn ich du wäre würde ich mich mal bei einem Anwalt für Baurecht bzw Wohn-und Mietrecht schlau machen. Ich kann höchstens mal bei uns schauen ob was im Gesetztestext steht aber ich muß auch sagen ich kenn mich da zuwenig aus. Du müßtest es halt schriftlich haben das du die Mehrheit bezahlst…
  18. Kündigung wegen Schwangerschaft oder Säugling, geht das??
    Mary_87 erstellte Thema in Junge Mütter.
    ..kennt sich jemand von euch mit dem Mietrecht aus? Haben grad ein paar Probleme mit unserem Nachbarn, der genau unter uns wohnt, er meint, wir wären zu laut (obwohl das wirklich nicht stimmt, wir haben gedacht, wir fallen auf, weil wir so leise sind..) und war sogar schon beim Hausmeister deswege…
  19. Kündigung wegen Schwangerschaft oder Säugling, geht das??
    Mary_87 antwortete auf Mary_87’s Thema in Junge Mütter
    …werde mich auf jedenfall mal ganz genau erkundigen wegen mietrecht usw. aber ich denke auch, dass wenn der uns da raushaben will, dann schafft er das.. andererseits wohnen hier mehrere familien mit (kleinen) kindern.. jedenfalls vielen dank für eure vielen antworten, habt mir echt geholfen!…
  20. Kündigung wegen Schwangerschaft oder Säugling, geht das??
    Nieschen antwortete auf Mary_87’s Thema in Junge Mütter
    …Du kannst ja auch mal im Mietrecht nachschauen, ich bin mir sicher das das in einem Artikel verankert ist. Und das Du geschummelt hast, als es um die Wohnungsfrage beim Makler ging, ist auch nicht schlimm. Das machen soviele! Und Du kannst ja sagen Du hättest es nicht gewusst….wie will man Dir da…

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